Première baisse significative de la vacance en Ile-de-France depuis plusieurs décennies

Publié le par AIPI 93

Première baisse significative de la vacance en Ile-de-France depuis plusieurs décennies

Auteur : Claire Decondé, Insee Ile-de-France

Résumé

Les logements vacants sont sensiblement moins nombreux en 2006 qu’en 1999. Leur nombre a baissé de 20 %, passant de 409 500 à 329 000. Ils restent concentrés dans l’agglomération parisienne et dans les plus grandes villes de la grande couronne.

Sommaire

Publication

Introduction

En Ile-de-France, le nombre de logements vacants s’établit à 329 000 en 2006
(Tableau 1). Depuis 1968, leur nombre a été multiplié par deux en Ile-de-France, contre 1,6 en province. Cependant, la période 1999-2006 marque une rupture de tendance dans la région. Le nombre de logements vacants baisse de 20 % alors que la hausse se poursuit en province (+ 2,6 %). La part des logements vacants dans le parc total de logements est désormais comparable en Ile-de-France (6,2 %) et en province (6,3 %).

 

Tableau 1 - Paris et la petite couronne concentrent 70 % des logements vacants

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70 % des logements vacants concentrés dans le coeur de l'agglomération

70 % des logements vacants sont concentrés à Paris et en petite couronne 
(Carte 1)
. La ville de Paris représente, à elle seule, 37 % des logements vacants de la région, pour un quart du parc total de logements. La part des logements vacants dans le parc total de logements, qui est de 9,2 %, est de loin la plus élevée de la région. Dans la petite couronne, elle est de 5,6 %, et en grande couronne, de 4,8 %. Cependant, certaines communes de petite couronne (Le Raincy, Asnières-sur-Seine, Puteaux) et certaines grandes villes de la grande couronne (Meaux, Fontainebleau, Montereau-Fault-Yonne, Nemours, Provins, Grigny ou Melun) ont aussi une part élevée de logements vacants, proche de celle de Paris(Tableau 2). Cette géographie de la vacance est très dépendante de la structure du parc de logements des communes et du poids relatif des trois principaux secteurs d’occupation que sont la propriété, le parc locatif privé et le parc locatif social.

 

Carte 1 - La vacance est concentrée dans le centre de l'agglomération parisienne

Carte 1 - La vacance est concentrée dans le centre de l'agglomération parisienne

Source : Insee, recensement de la population 2006

 

Tableau 2 - Une vacance forte en Seine-et-Marne et dans les Hauts-de-Seine

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Au coeur de l'agglomération, les petits logements locatifs du parc privé plus souvent vacants que les autres

La plus grande partie des logements vacants correspond en fait à des logements proposés à la vente ou à la location, ou déjà attribués (Définition). Cette vacance, dite « conjoncturelle », est généralement de courte durée et dépend fortement de la mobilité des ménages. Plus cette dernière est élevée, plus la probabilité qu’un logement soit vacant au moment du recensement est grande. Or, la mobilité des ménages varie sensiblement selon le type de logement : faible dans le parc en propriété ou dans le parc HLM, elle atteint son plus haut niveau dans le parc locatif privé.

En effet, ce dernier constitue un parc d’accueil pour les jeunes décohabitants en début de parcours résidentiel ou de transition pour des ménages ayant connu un changement dans leur vie conjugale ou professionnelle. Au contraire, les logements occupés en propriété ou ceux du parc locatif social sont plutôt recherchés par des ménages plus âgés et stables pour une installation durable. Dans le coeur de l’agglomération où le parc locatif privé est important, la mobilité, et donc le taux de vacance, atteignent généralement les niveaux les plus élevés.

Ce parc locatif privé francilien est composé pour une bonne part d’appartements petits et anciens. 59 % de ces logements ne comptent qu’une ou deux pièces et 72 % ont été construits avant 1975. Or, l’exiguïté des logements et leur vétusté sont des facteurs favorisant la vacance. Alors que le taux de vacance des appartements est en moyenne de 7 %, il atteint 10,3 % pour ceux d’une ou deux pièces et 11,6 % s’ils ont été construits avant 1975. Ces caractéristiques se retrouvent à Paris, où les appartements à la fois petits et anciens représentent 49 % du parc de logements et composent l’essentiel de ce parc locatif privé, ainsi que dans quelques communes de proche couronne.

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En périphérie, une vacance très faible et un parc locatif privé peu présent

Le parc de logements de grande couronne se partage à égalité entre les maisons et les appartements. Dans ces logements, souvent plus récents, plus grands et habités par leur propriétaire, la mobilité est bien moins élevée et la vacance également.

Ainsi, dans 65 communes de plus de 1 000 logements, le parc locatif privé est peu présent, représentant en moyenne 10 % du parc total. L’essentiel du parc se partage entre la propriété et le secteur locatif HLM.

Dans ces communes, situées pour la plupart en grande couronne, la part des logements vacants est très faible (moins de 3 %). Les principales sont Elancourt, Guyancourt (78), Ris-Orangis, Sainte-Geneviève-des-Bois, Yerres (91), Herblay et Sarcelles (95). Si dans l’ensemble de leur parc, la mobilité est à peine inférieure à la moyenne régionale, elle est plutôt élevée dans les logements de une ou deux pièces, dont la moitié des occupants sont arrivés depuis moins de 5 ans. Toutefois, cette forte rotation dans une petite fraction du parc (en moyenne 12 %) entraîne peu de vacance.

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Localement, d'importantes opérations d'aménagement peuvent expliquer une vacance élevée

Cependant, la structure du parc de logement ne constitue pas le seul élément explicatif de la vacance. Au niveau communal, on peut estimer le taux de vacance attendu en fonction de la structure du parc ( Calcul de la vacance attendue en fonction de la structure du parc de logements et comparaison avec le taux de vacance observé) et le rapprocher du taux réellement observé dans la commune. On peut ainsi vérifier le lien entre nature du parc et vacance, mais aussi identifier des décalages intéressants (Carte 2).

 

Carte 2 - En grande couronne, une vacance parfois plus élevée que celle attendue

Carte 2 - En grande couronne, une vacance parfois plus élevée que celle attendue

Source :Insee, recensement de la population 2006

 

Trois cas de figure peuvent expliquer ceux-ci.

Des opérations importantes de rénovation urbaine peuvent justifier la présence de nombreux logements vides, comme à Meaux, Montereau-Fault-Yonne (77), Chanteloup-les-Vignes ou Les Mureaux (78). Dans ces communes, mais aussi à Dammarie-les-Lys, Melun, Nemours, Provins (77) et Grigny (91), la vacance dans le parc HLM est importante (entre 8 % et 15 %) alors que celui-ci représente plus de 30 % des logements.

A Bussy-Saint-Georges, Lieusaint ou Chessy (77), où près de la moitié du parc a été construit depuis 1999, c’est le dynamisme de la construction et le nombre de logements neufs en attente d’un occupant qui expliquent une bonne part de la vacance.

Enfin, à Vincennes et dans trois arrondissements parisiens (5e, 11e et 12e), le parc de logements présente les mêmes caractéristiques, mais la vacance observée est inférieure à celle attendue, ce qui est le signe d’un marché en tension.

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La vacance, variable d'ajustement entre l'offre et la demande

Entre 1999 et 2006, l’accroissement du parc de logements dans la région a été relativement faible (+ 4,5 %). Il a été deux fois moins élevé qu’en province et, pour la première fois depuis 40 ans, il a été inférieur à celui de la population (+ 5,3 %). Par conséquent, le parc total a moins augmenté que le nombre de résidences principales (+ 7,1 %).

Dans le même temps, le nombre de logements mis en service a encore reculé. De 40 000 logements mis en chantier en moyenne chaque année au cours de la période 1982-1990, il est passé à 37 000 entre 1990 et 1999 et à 33 000 entre 1999 et 2006. La construction de logements ne suffit donc plus à répondre aux besoins des habitants. Sous la pression de la demande, des logements qui n’étaient jusque-là pas utilisés comme résidences principales sont mis sur le marché. Le parc secondaire (résidences secondaires et logements occasionnels) est sollicité et décroît de 8 %, et le parc vacant, également mobilisé, diminue pour sa part de 20 % en 7 ans.

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Baisse de la vacance plus forte au coeur de l'agglomération

La baisse de la vacance n’est pas du tout uniforme dans la région (Tableaux 3 et 4). Elle est généralement plus forte dans les départements où la population a le plus augmenté (Carte 3). Elle atteint ainsi 40 % en Seine-Saint-Denis, département où la hausse de la population est la plus forte (+ 7,9 %) tandis que la croissance du parc de logements est la plus faible (4,1 %) après Paris. Alors que ce département avait, en 1999, le taux de vacance le plus élevé après Paris, c’est aussi celui où le recul est le plus important. A Paris, où la population augmente également mais à un rythme plus faible que dans le reste de la région (2,6 % contre 5,3 % en Ile-de-France), la baisse de la vacance est deux fois moins élevée qu’au niveau régional. Enfin, en Seine-et-Marne, la diminution du parc vacant est la plus faible de la région (- 7  %). Dans ce département où la croissance du nombre de logements (8,7  %) est supérieure à celle de la population (6,7  %), la pression de la demande de logements est moins forte.

 

Tableau 3 - Au niveau départemental, une baisse plus faible en Seine-et-Marne

 

Tableau 4 - Le nombre de logements vacants a très fortement baissé dans des communes de l'Essonne et du Val-d'Oise

 

Carte 3 - La baisse de la vacance est plus marquée dans le centre de l'agglomération parisienne

Carte 3 -La baisse de la vacance est plus marquée dans le centre de l'agglomération parisienne

Sources :Insee, recensements de la population 1999 et 2006

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Attractivité et pression de la demande, facteurs de l'évolution de la vacance

Dans de nombreuses communes, comme à l’échelle de la région, le parc de logements a crû moins vite que la population et la vacance a diminué. C’est le cas de Melun, Les Mureaux, Grigny et Le Raincy. Inversement, la baisse de population accompagnée d’une progression du parc de logements peut se traduire, en partie, par une hausse de la vacance (Nemours ou Lisses). Dans tous les cas, de nombreux facteurs peuvent influer sur la variation du nombre de logements vacants : la croissance de la population, celle du parc de logements, la structure de ce parc (logements en propriété, logements locatifs HLM ou non...) ou le niveau de la vacance en début de période. Mais aussi des facteurs plus généraux comme l’attractivité du territoire à travers la proximité de l’emploi, la notoriété de la commune, le cadre de vie...

Ces liens entre différents facteurs et la variation du nombre de logements vacants entre 1999 et 2006 ont été estimés à l’aide d’un modèle économétrique (Les facteurs explicatifs de l'évolution de la vacance entre 1999 et 2006 au niveau communal (modèle économétrique). Cet exercice fait apparaître logiquement que dans un marché tendu dans l’ensemble de l’agglomération, la baisse de la vacance est d’autant plus élevée que son taux était élevé en 1999. On note aussi que lorsque le taux était faible en 1999, il a peu diminué car il existe un taux « plancher » relativement incompressible, de l’ordre de 2 %.

Cette approche confirme également, dans les communes accueillant des programmes de construction, le lien entre augmentation du parc de logements et augmentation de la vacance. Enfin, l’éloignement de l’emploi par rapport au domicile, mesuré par la distance moyenne parcourue par les actifs de la commune pour se rendre à leur lieu de travail, s’accompagne fréquemment d’une hausse de la vacance, en particulier pour les communes situées hors de l’agglomération parisienne. En revanche, dans l’unité urbaine de Paris, un taux de migrants élevé (part des ménages arrivés depuis moins de 5 ans dans l’ensemble des ménages), preuve de l’attrait de la commune, s’accompagnerait d’une baisse de la vacance.

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