Imposition des plus-values

Publié le par AIPI 93

Imposition des plus-values

L'augmentation de valeur constatée lors d'une vente portant sur un immeuble est normalement imposable.

L'augmentation de valeur constatée lors d'une vente portant sur un immeuble est normalement imposable.

Plus-values exonérées

Il s'agit des plus-values sur cession :

  • de la résidence principale,
  • de la résidence autre que principale (résidence secondaire, par exemple) dès lors qu il s agit d une 1recession, que le vendeur n a pas été propriétaire de sa résidence au cours des 4 dernières années et que le vendeur remploie le prix de la cession à l acquisition de sa résidence principale dans un délai de 2 ans,
  • d'un bien détenu depuis :
    • + de 15 ans pour les cessions réalisées jusqu au 31.01.2012,
    • + de 30 ans pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012,
  • dont le prix n'excède pas 15 000 €,
  • d'un bien faisant l'objet d'une expropriation, si remploi dans l'immobilierde l'indemnité d'expropriation dans les 12 mois,
  • réalisées en 2012 par les titulaires de pensions vieillesse non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour2010n'excède pas10 024 €pour la 1repart de quotient familial (+2 676 €par 1/2 part supplémentaire),
  • réalisées en 2012 par les personnes âgées ou handicapées résidant dans un établissement spécialisé, non imposables à l ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour2010n'excède pas23 572 €pour la 1repart de quotient familial (+ 5 507 € par 1/2 supplémentaire) lorsqu elles cèdent leur résidence principale dans les 2 ans suivant leur entrée dans l établissement,
  • d'échanges réalisés au cours d'opérations de remembrement foncier.

Plus-values imposables

Sont imposables les autres plus-values réalisées, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, par une personne physique lors de lacession à titre onéreux(vente, échange, apport en société) :

  • d'immeubles(bâtis ou non), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété),
  • oude parts de sociétés immobilières(SCI, SCPI).
Remarque

Certaines plus-values de cession relèvent cependant d'un autre régime d'imposition à l'impôt sur le revenu :

  • plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
  • plus-values sur valeurs mobilières pour celles sur titres de SICOMI non cotés.

Montant net imposable

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition :

  • leprix de cessionà retenir est égal au prix de vente effectif (+ charges ou indemnités supplémentaires imposées à l'acheteur - frais de cession supportés par le vendeur) ;
  • leprix d'acquisitionà retenir est égal :
    • au prix d'achat (+ majoration de 7,5 % ou montant des frais réels acquittés),si l'immeuble a été acquis à titre onéreux,
    • à la valeur vénale au jour de la donation ou succession (+ frais d'acte et droits de donation ou succession acquittés - abattement de 20 %, le cas échéant, sur la valeur de la résidence principale(lien)),si l'immeuble a été acquis à titre gratuit(par succession ou donation).
Remarque

Au prix d'acquisition s'ajoutent les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisées par une entreprise et non prises en compte pour le calcul de l'IR pour leur montant réel justifié, ou pour un montant forfaitaire de 15 % si le bien est cédé plus de 5 ans après l'acquisition (même en l'absence de travaux).

Dans le cas où les vendeurs ne peuvent pas justifier de la valeur d un bien immobilier acquis de longue date, il est prévu, pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, que le prix d acquisition s entende de la valeur vénale réelle à la date d entrée dans le patrimoine des vendeurs d après une déclaration détaillée et estimative des parties.

La plus-value nette imposable est égale à la plus-value brute diminuée :

  • pour les cessions réalisées jusqu au 31.01.2012, d'un abattement proportionnel de 10 % par année de détention au-delà de la 5e,
  • pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, d un abattement dont le taux est progressif.

Abattement applicable en fonction du nombre d années de détention pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012

Durée de détention

Abattement

Durée de détention

Abattement

Moins de 6 ans

Entre 6 et 7 ans

Entre 7 et 8 ans

Entre 8 et 9 ans

Entre 9 et 10 ans

Entre 10 et 11 ans

Entre 11 et 12 ans

Entre 12 et 13 ans

Entre 13 et 14 ans

Entre 14 et 15 ans

Entre 15 et 16 ans

Entre 16 et 17 ans

Entre 17 et 18 ans

0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

12 %

14 %

16 %

18 %

20 %

22 %

24 %

Entre 18 et 19 ans

Entre 19 et 20 ans

Entre 20 et 21 ans

Entre 21 et 22 ans

Entre 22 et 23 ans

Entre 23 et 24 ans

Entre 24 et 25 ans

Entre 25 et 26 ans

Entre 26 et 27 ans

Entre 27 et 28 ans

Entre 28 et 29 ans

Entre 29 et 30 ans

Plus de 30 ans

28 %

32 %

36 %

40 %

44 %

48 %

52 %

60 %

68 %

76 %

84 %

92 %

100 %

Remarque

Les moins-values ne sont pas déductibles des plus-values.

Calcul de l'impôt

Imposition autaux proportionnel de 19 % pour les cessions réalisées à compter du 01.01.2011 (contre 18 %, auparavant). S y ajoutent 13,5 % de prélèvements sociaux (15,5 % à compter du 01.07.2012)(lien). Déclaration et paiement sont effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l'enregistrement de l'acte.

Calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières

Prix de cession (- frais de cession)

Prix d'acquisition (+ frais d'acquisition)

Calcul de la différence = plus-value brute

Pour les cessions réalisées jusqu au 31.01.2012 : abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année (lien)

Pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012 : abattement de 2 % par année de détention entre la 6e année et la 17e année, de 4 % par année de détention entre la 18e année et la 24e année et de 8 % par année de détention entre la 25e année et la 30e année

Imputation des abattements sur la plus-value brute = plus-value nette imposable

Imposition : application du taux global proportionnel de 32,5 % (34,5 % à compter du 01.07.2012) (lien)

Déclaration et paiement de l'impôt par le notaire 

Les cessions de terrains nus constructibles continuent de bénéficier, pour le calcul des plus-values imposables, de l abattement de 10 % par année au-delà de la 5eannée lorsqu une promesse de vente a été enregistrée avant le 25.08.2011 et que la vente est conclue avant le 01.01.2013.

Pour le compte du vendeur, lors de l'enregistrement de l'acte de vente.

Publié dans LE PATRIMOINE

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