Adaptation du règlement de copropriété : vote à la majorité simple de l’article 24

Publié le par AIPI 93

Adaptation du règlement de copropriété : vote à la majorité simple de l’article 24



 

 

La décision d’adapter le règlement de copropriété aux dispositions législatives en vigueur peut être votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

Ayant relevé que le règlement de copropriété d'origine, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, prévoyait que les appartements situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étaient pas soumis au règlement des charges d'ascenseur et exactement retenu qu'il y avait lieu, en application de la loi dite SRU du 13 décembre 2000, de réexaminer, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette disposition au regard de l'article 10 de la même loi qui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par le services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, la cour d'appel, qui a constaté que le sous sol du bâtiment comportait un accès piétonnier en a exactement déduit que l'appartement du rez-de-chaussée devait supporter des charges d'ascenseur.

 

D'autre part, la cour d'appel a relevé que la décision de l'assemblée générale du 29 avril 2006 qui avait modifié la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot, était devenue définitive faute de contestation dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi susvisée.

 

 


 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 27 septembre 2010), que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Rochefoucauld, a, en application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, décidé d'adapter le règlement de copropriété aux dispositions législatives en vigueur ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2006 a, à la majorité des deux tiers, adopté le règlement de copropriété modifié ; que M. X... copropriétaire a demandé l'annulation de cette assemblée générale ;

 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 30 septembre 2006, alors selon le moyen ;

 

1°/ qu'aux termes de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 seules les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent être adoptées à la majorité de l'article 24 de la même loi ; que la mise en oeuvre de la procédure simplifiée suppose qu'il soit constaté que les dispositions du règlement de copropriété modifiées n'étaient pas conformes aux prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à relever pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 septembre 2006 en ce qu'elle avait procédé à une refonte intégrale du règlement de copropriété à la majorité simple de l'article 24, que le règlement originel a été établi le 12 février 1965, antérieurement à la loi du 10 juillet 1965, ce dont elle a cru pouvoir déduire qu'une refonte complète du règlement de copropriété était nécessaire, dans la mesure où la quasi-totalité des dispositions de la loi sont d'ordre public et que les clauses contenues dans les règlements de copropriété antérieurs à la loi de 1965 doivent être réputées non écrites, quand la seule antériorité ne permet pas de déduire la non-conformité, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 24 et 49 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

2°/ que la répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires et ne peut relever de la procédure simplifiée prévue à l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 septembre 2006 en ce qu'elle avait procédé à une modification de la répartition des quotes-parts de charges, notamment d'ascenseur, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel a violé les articles 24 et 49 de la loi par fausse application et 11 par refus d'application ;

 

3°/ que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'une assemblée générale ne peut, sans réunir l'unanimité, décider qu'une partie privative deviendra une partie commune ; qu'en procédant à une telle modification sans recueillir l'unanimité, l'assemblée générale des copropriétaires ne rend pas une décision au sens des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que l'action en nullité de la résolution n'est pas enfermée dans un délai de deux mois courant à compter de sa notification ; qu'en se bornant à relever pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°1 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 30 septembre 2006 adoptant à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 une modification de l'état descriptif de division et de la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot suite à la réintégration d'un lot privatif dans les parties communes de l'immeuble, que cette résolution ne faisait que tirer les conséquences de la réintégration votée par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2006 devenue définitive en l'absence de recours dans le délai de deux mois, quand cette résolution excédant les pouvoirs de l'assemblée générale ne constituait pas une décision au sens des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l'action en nullité n'avait pas à être exercée dans le délai de deux mois et que la résolution n'était donc pas devenue définitive, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

4°/ que la répartition des quotes-parts des parties communes en tant que quotes-parts de copropriété, relève de la liberté contractuelle et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité ; que l'état descriptif de division ou les tantièmes de copropriété ne peuvent en conséquence être modifiés qu'à l'unanimité ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°1 adoptée par l'assemblée générale du 30 septembre 2006 ayant procédé à une modification de l'état descriptif de division et de la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot, par suite de la réintégration d'un lot privatif dans les parties communes de l'immeuble à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur le fondement de l'article 49 de cette loi, la cour d'appel a violé ces textes par fausse application ;

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le règlement de copropriété d'origine, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, prévoyait que les appartements situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étaient pas soumis au règlement des charges d'ascenseur et exactement retenu qu'il y avait lieu, en application de la loi dite SRU du 13 décembre 2000, de réexaminer, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette disposition au regard de l'article 10 de la même loi qui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par le services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, la cour d'appel, qui a constaté que le sous sol du bâtiment comportait un accès piétonnier en a exactement déduit que l'appartement du rez-de-chaussée devait supporter des charges d'ascenseur ;

 

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a relevé que la décision de l'assemblée générale du 29 avril 2006 qui avait modifié la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot, était devenue définitive faute de contestation dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi susvisée ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Rochefoucauld, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X....

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir annuler l'assemblée générale de copropriété du 30 septembre 2006 ;

 

AUX MOTIFS QUE, « la résidence LA ROCHEFOUCAULD est un ensemble immobilier situé à Biarritz composé de deux bâtiments comportant 36 appartements ; que Monsieur X... est propriétaire du lot numéro 28 consistant dans un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, et du lot numéro 16 constitué par une cave située en rez-de jardin de cet immeuble ; que le règlement de copropriété originaire a été établi le 12 février 1965 ; que lors d'une assemblée générale du 26 avril 2003, la copropriété a adopté une résolution ayant pour objet de faire procéder à la mise à jour du règlement de copropriété à la suite de l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000, en prévoyant le vote d'un budget, et un mandat a été donné au conseil syndical à fin de choisir un rédacteur du nouveau texte ; que lors d'une nouvelle assemblée générale du 29 avril 2004, il a été demandé au conseil syndical et au syndic de parfaire les études déjà réalisées portant sur la mise à jour du règlement de copropriété ; que la résolution numéro 14 dispose que le conseil syndical est mandaté pour trouver un prestataire, et que les propositions de mise à jour seront présentées au vote lors de l'assemblée générale de 2004 à fin de publication avant la fin de l'année 2005 ; que les copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 30 septembre 2006, l'ordre du jour de cette assemblée générale portant notamment sur l'approbation du projet de règlement de copropriété ; que plusieurs documents étaient joints à la convocation, à savoir le projet de règlement de copropriété conforme à la loi du 13 décembre 2000, une note d'information relative à la motivation du projet, un tableau du calcul des tantièmes de copropriété, un état comparatif des charges de l'exercice 2005 avec application des tantièmes selon le règlement en vigueur et ceux du projet, un courrier de Monsieur X... ainsi qu'un pouvoir de représentation ; que l'assemblée générale extraordinaire du 30 septembre 2006 a adopté le nouveau règlement de copropriété en procédant à un vote séparé sur chacun de ses 36 articles ;

que Monsieur X... a conclu à l'annulation des délibérations prises par cette assemblée générale au motif que les décisions ont été prises à la majorité simple édictée par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et au visa de l'article 49 de cette loi dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ; qu'il soutient que cette délibération a pour effet la refonte complète du règlement de copropriété générant une modification du système de répartition des charges, et en particulier celles d'ascenseur, alors que l'article 49 ne permet qu'une adaptation du règlement de copropriété et qu'il est soumis à deux conditions cumulatives qui ne sont pas remplies, à savoir l'existence d'une modification législative intervenue depuis l'établissement du règlement de copropriété rendant nécessaire l'adaptation de ce règlement à fin de le rendre conforme au droit positif ; que l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans les huit ans suivant la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement ; que les dispositions de cet article ne sont pas d'ordre public, et dès lors rien n'interdit au syndicat des copropriétaires d'introduire dans le nouveau règlement de copropriété les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives, mais encore de refondre de façon plus profonde le règlement y compris le cas échéant en revenant sur la répartition des charges si celles-ci ne sont pas conformes aux dispositions d'ordre public de la législation ; qu'a fortiori en l'espèce le règlement de copropriété originel est du 12 février 1965, et il est donc antérieur à la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ce qui impliquait donc une refonte complète de ce règlement dans la mesure où la quasi totalité des dispositions de la loi sont d'ordre public et que les clauses contenues dans les règlements de copropriété antérieurs à la loi de 1965 doivent être réputées non écrites ; que d'autre part, ces modifications législatives issues de la loi du 10 juillet 1965 rendaient à l'évidence nécessaire l'adaptation du règlement de copropriété pour le rendre conforme au droit positif ; qu'en particulier, en ce qui concerne les charges d'ascenseur, dans le cadre du règlement originel, les appartements situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étaient pas soumis au règlement de charges à ce titre ; qu'il y avait donc lieu de réexaminer cette disposition à la lumière de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il résulte des pièces du dossier, et en particulier des plans de l'immeuble que l'entrée du bâtiment A s'effectue au rez-de-chaussée par la rue de l'Estagnas au moyen de quelques marches ; mais qu'il est également possible de rentrer à pied par l'arrière du bâtiment par la rue J h Adema, par le sous-sol où se trouvent les caves ; qu'en conséquence, dans la mesure où le sous-sol comporte une sortie piétonnière, il est logique que l'appartement du rez-de-chaussée supporte des charges d'ascenseur ; que d'ailleurs il convient de relever que le géomètre mandaté par Monsieur X... a adopté ce même raisonnement, en affectant son appartement de 189/10.000èmes de charges d'ascenseur ; qu'il résulte de ce qui précède que les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 étaient applicables en faisant adopter le nouveau règlement de copropriété selon les modalités de vote à la majorité prévue à l'article 24 de la loi ; que d'autre part, l'assemblée générale litigieuse avait pour ordre du jour la prise en compte dans le règlement de copropriété et de l'état descriptif des lots la suppression du lot numéro 118 résultant de l'assemblée générale du 29 avril 2006, cette suppression ayant pour objet de modifier la valeur de la quote-part du sol attribué à chaque lot, ce lot qui était auparavant privatif ayant été réintégré dans les parties communes de l'immeuble ; que Monsieur X... soutient que les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables pour statuer sur cette demande, puisqu'elle a pour effet d'entraîner une modification de l'état descriptif de division ainsi que du système de répartition des charges ; or qu'il résulte des pièces du dossier que la suppression du lot numéro 118 résulte d'une résolution numéro 15 prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 29 avril 2006, et cette délibération est donc maintenant définitive, puisqu'elle n'a pas été frappée d'un recours dans le délai légal de deux mois ; qu'en conséquence, Monsieur X... est irrecevable à former de ce chef une demande en nullité de l'assemblée générale de la copropriété du 30 septembre 2006 ; qu'en définitive, la cour juge que l'appel formé par Monsieur X... à l'encontre du jugement du 10 novembre 2008 n'est pas fondé » ;

 

1°) ALORS QU'aux termes de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 seules les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent être adoptées à la majorité de l'article 24 de la même loi ; que la mise en oeuvre de la procédure simplifiée suppose qu'il soit constaté que les dispositions du règlement de copropriété modifiées n'étaient pas conforme aux prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à relever pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 septembre 2006 en ce qu'elle avait procédé à une refonte intégrale du règlement de copropriété à la majorité simple de l'article 24, que le règlement originel a été établi le 12 février 1965, antérieurement à la loi du 10 juillet 1965, ce dont elle a cru pouvoir déduire qu'une refonte complète du règlement de copropriété était nécessaire, dans la mesure où la quasi-totalité des dispositions de la loi sont d'ordre public et que les clauses contenues dans les règlements de copropriété antérieurs à la loi de 1965 doivent être réputées non écrites, quand la seule antériorité ne permet pas de déduire la non-conformité, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 24 et 49 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

2°) ALORS QUE la répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires et ne peut relever de la procédure simplifiée prévue à l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 septembre 2006 en ce qu'elle avait procédé à une modification de la répartition des quotes-parts de charges, notamment d'ascenseur, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la Cour d'appel a violé les articles 24 et 49 de la loi par fausse application et 11 par refus d'application ;

 

3°) ALORS QUE l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'une assemblée générale ne peut, sans réunir l'unanimité, décider qu'une partie privative deviendra une partie commune ; qu'en procédant à une telle modification sans recueillir l'unanimité, l'assemblée générale des copropriétaires ne rend pas une décision au sens des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que l'action en nullité de la résolution n'est pas enfermée dans un délai de deux mois courant à compter de sa notification ; qu'en se bornant à relever pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°1 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 30 septembre 2006 adoptant à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 une modification de l'état descriptif de division et de la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot suite à la réintégration d'un lot privatif dans les parties communes de l'immeuble, que cette résolution ne faisait que tirer les conséquences de la réintégration votée par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2006 devenue définitive en l'absence de recours dans le délai de deux mois, quand cette résolution excédant les pouvoirs de l'assemblée générale ne constituait pas une décision au sens des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l'action en nullité n'avait pas à être exercée dans le délai de deux mois et que la résolution n'était donc pas devenue définitive, la Cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

4°) ALORS QUE la répartition des quotes-parts des parties communes en tant que quotes-parts de copropriété, relève de la liberté contractuelle et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité ; que l'état descriptif de division ou les tantièmes de copropriété ne peuvent en conséquence être modifiés qu'à l'unanimité ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°1 adoptée par l'assemblée générale du 30 septembre 2006 ayant procédé à une modification de l'état descriptif de division et de la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot, par suite de la réintégration d'un lot privatif dans les parties communes de l'immeuble à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur le fondement de l'article 49 de cette loi, la Cour d'appel a violé ces textes par fausse application.

 


 

Décision attaquée : Cour d'appel de Pau du 27 septembre 2010

 

 

 

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 23 mai 2012

N° de pourvoi: 10-28619 (Rejet)

M. Terrier (président), président

SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 

 

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